Je me suis maintenant libéré du premier local convoité en faisant jouer la clause suspensive du compromis de cession (celle liée à l’obtention du financement par les banques) et j’en ai peut être trouvé un autre, toujours à Valbonne, et toujours sur la même place mais à un autre coin.
Cet autre local a certains avantages:
- il est grand (2 fois plus que le premier),
- il est moins cher en terme de prix au m²,
- l’entrée principale est abritée sous une arcade, ce qui permet de sortir quelques articles même par mauvais temps),
- Il a aussi énormément de charme avec une grande salle voutée en pierres apparentes, comme la boutique de Lourmarin d’ailleurs (voir le déclic),
- il y a beaucoup moins de travaux à effectuer.
Mais, le hic c’est qu’il a aussi quelques défauts:
- Le loyer est élevé (équivalent à celui du premier local les 3 premières années mais +66% déjà planifié pour la 4eme année!)
- il est sur deux niveaux: l’un en rez-de-chaussée, l’autre en sous-sol,
- La partie au rez-de-chaussée est vraiment petite (~15m²), empêchant grandement de donner une bonne visibilité du contenu de la boutique depuis l’extérieur,
- Il faut descendre quelques marches pour accéder à la salle voutée (l’inconvénient étant, premièrement, que cette partie de la boutique n’est pas visible de l’extérieur et, deuxièmement, que le client se sent un peu piégé de devoir rentrer dans la boutique pour pouvoir voir ce qui s’y trouve)
- la surface de vitrine est assez réduite (en tout cas nettement plus petite que celle du premier local),
- il n’est pas si bien situé que cela (en été, l’entrée et l’enseigne seront totalement masquées par la terrasse et les parasols du restaurant voisin qui s’installe sur la place),
- Il reste malgré tout quand même cher.
Le dilemme est donc le suivant: accepter de faire le petit effort demandé par l’agence pour que mon offre soit recevable par le propriétaire, ou bien, camper sur mes positions et attendre que celui-ci se rende compte que le prix qu’il demande est déconnant. La question étant: préfère-t’il voir des loyers qui rentrent en acceptant de baisser son prix ou est-il prêt à laisser son local vide quitte à louper la saison qui va très vite arriver?
Les deux options me posent problème en fait.
Dans la première, je joue le pigeon de service et je remets à nouveau en péril mon dossier de financement (une fois m’aura suffi).
Dans la deuxième, le local peut me passer sous le nez car quelqu’un d’autre sera en mesure de mettre la somme cash sur la table. L’autre conséquence est que cela ralentira encore plus mon projet, m’obligeant à rechercher un autre local.
Et sur Valbonne, les locaux de la taille que je cherche et surtout bien situés, il n’y en a pas des tonnes.
Et vous, vous feriez quoi?
salut Fabien.
Je continue de suivre tes aventures régulièrement.
Concernant ce 2eme local , le fait que l’essentiel de la partie vente se trouve en “sous sol” ou du moins séparé de la partie “reception” risque d’etre un probleme je pense .
Si tu es seul dans le magasin , difficile de gerer cette situation , le point accueil , encaissement doit se faire en haut , mais tu risque de passer pas mal de temps avec les client en bas , dilemme .
Completement d’accord avec ce que dit Laurent.
Le local que tu décris semble bien adapté a un caviste ou un commerce de ce genre, ou le principe de sous-sol ajoute un charme supplémentaire.
Dans ton cas, je ne crois pas que ca soit un atout. Même si tu mets beaucoup d’éclairage dans ton sous-sol, ca reste un sous-sol et tes produits ne seront pas autant mis en valeur qu’à travers une vitrine avec la lumière du jour.
L’argument du prix est un autre facteur qui me fait dire que ce local n’est pas une solution. Il est nettement moins bien que l’autre local, donc il devrait aussi être nettement moins cher.
Je ne suis pas un pro, loin de là, mais vu l’importance de l’emplacement dans la réussite ou l’echec d’un business, il ne faut pas se contenter d’un local “moyen”, surtout si il est relativement cher. Sauf en cas de coup de coeur…mais je n’ai pas l’impression que ça soit le cas ici.
Courage !
je rajouterais en plus , que les potentiels acheteurs risquent meme de ne pas avoir envie de franchir la porte si il ne voit que 15 m2 de magasin ou tu ne pourras pas présenté grand chose .
C’est exactement mon sentiment!
Comme je le disais dans le post, c’est un peu prendre le client en otage que de l’obliger à rentrer dans la boutique pour voir ce qui s’y trouve.